Wankele basis voor plaatjes huizenprijzen

Met een foto van een villa en een kop in chocoladeletters – ‘Dit is de grootste daler van het land: in vijf jaar tijd 3,75 miljoen gezakt’ – verwijst de weekeindeditie van NRC op de voorpagina naar twee infographics over dalende huizenprijzen verderop in de krant. Daar zie je op kaarten van Rotterdam en Den Haag hoe de schommeling in huizenprijzen per wijk verschilt. De buitenwijken zijn geel en rood gekleurd en hebben donker bruine en zwarte kernen. Het is alsof die wijken in vlammen opgaan. In de binnenstad zijn nog kleine  licht- en donker blauwe plekken te ontwaren. Dat zijn de gebieden waar de huizenprijzen stijgen.

De infographics laten iets zien waar we eerder geen zicht op hadden: de variatie in prijsontwikkeling van huizen. Dat is mooi.  De vraag is alleen: wat zien we precies? Wat leren we van deze plaatjes? En klopt het wat we zien? Laten we eens wat preciezer kijken.

Wat zien we?

De legenda maakt duidelijk waar de kleuren in de kaart voor staan. Van geel via oranje tot zwart zijn de dalende huizenprijzen. Van groen tot blauw de stijgende prijzen. Het centrum van Rotterdam is overwegend groen en blauw, de wijken daarom heen zijn meer rood en bruin. Dat staat ook boven het plaatje van Rottterdam: centrum gespaard, maar daarbuiten zijn de prijzen flink gedaald.Wat verder opvalt is dat de dalende prijzen in de legenda met een pijl omhoog staan aangegeven. Dat gaat in tegen je gevoel, maar daar is mogelijk voor gekozen omdat de dalende prijzen een stijgende trend zijn.

Welke daling?

Maar goed, de prijzen zijn gedaald. Ten opzichte van wat eigenlijk? In het kader onder de twee kaarten schrijft Arlen Poort: ‘Op de kaarten (…) is te zien wat de prijsverandering is van alle huizen die nu te koop staan, vergeleken met de eerste keer dat ze op Funda werden waargenomen.’

Hè?

Er is dus niet één vast punt genomen om de prijsontwikkeling aan af te meten. Maar hoe kun je dan van ‘de’ daling of stijging spreken?  Het gaat om allerlei verschillende dalingen en stijgingen. De werkelijkheid van de prijsontwikkeling blijkt dus heel wat minder helder dan de kleuren doen vermoeden.

Aankoopdatum buiten beschouwing

Boven de kaart van Den Haag staat dat de prijzen vooral dalen in de dure wijken in Den Haag en Wassenaar. Stel nu eens dat die dure huizen die nu te koop staan gekocht zijn op het toppunt van de markt, zo rond begin 2008, en stel dat de huizen waarvan de prijs nu stijgt, de blauwe plekjes op de kaart, veel eerder zijn gekocht, toen de huizen prijzen beduidend lager lagen. Dan is niet de al of niet dure wijk waarin het huis staat bepalend voor de prijsontwikkeling, maar de periode waarin het is gekocht.

Het hoeft niet zo te zijn, maar gezien de wankele basis voor het meten van de prijsontwikkeling is de conclusie dat vooral dure huizen in prijs dalen niet overtuigend. Het zelfde gaat op voor het verschil tussen centrum en buitenwijk.

De illustraties zijn ontleend aan de digitale editie van nrc,nl van 24 en 25 november 2012. Je kunt ze vergroten door erop te klikken.

Wat leren we?

Maar laat het zo zijn dat voor de dure huizen in prijs dalen, en dat huizen in het centrum van de stad minder last hebben van de prijsdaling. Wat wordt je wijzer van zo’n bewering? Weinig. Zoals je altijd maar weinig leert als een ontwikkeling wordt teruggebracht tot één variabele. In dit geval de plek waar het huis staat. In of buiten het centrum. In een dure of niet zo dure wijk.

Misschien heeft de prijsontwikkeling ook iets te maken met financieringsmogelijkheden, of, zoals gezegd, met de tijd waarin huizen werden gekocht. Maar die gegevens passen niet in zo’n kaart met kleuren.

Geen verklaring

Daar komt nog bij dat dit soort kaarten geen verklaring geven voor de geconstateerde ontwikkeling. Je zou toch willen weten hoe het komt dat duren huizen sterker dalen en huizen in het centrum juist stijgen. De begeleidende tekst geeft daar ook geen uitsluitsel over. Die dient slechts ter illustratie van de kaarten. Aan het woord komen twee mensen over hun onverkoopbare huis en een enkele makelaar die een losse opmerking maakt. Niets over de gesignaleerde trend.

Moet dat dan? Mag zo’n stukje niet gewoon een statistische, zij het wat onduidelijke, relatie laten zien?

Dat mag. Alleen jammer dat een krant die opinieleider wil zijn, zo weinig context geeft aan een maatschappelijke ontwikkeling. Geen economie, geen politiek, niks.

Betrouwbaarheid

Niet mopperen. Het is maar een stukje in de weekeindbijlage.

Oké. Laten we dan alleen nog naar de betrouwbaarheid kijken. Het is verhelderend dat Arlen Poort de bron voor zijn gegevens aangeeft: de makelaarswebsite Funda. Maar is dat een betrouwbare bron voor de getoonde gegevens? Het kan, maar het wordt niet uitgelegd. Het zou lezers wel helpen als zij weten wat de haken en ogen zijn achter deze huizenalgebra. Niet iedereen zal daarin geïnteresseerd zijn. Maar stel dat iemand op het idee komt om hier politiek iets mee te doen, dan zou het aardig zijn om meer te weten over de manier waarop dit beeld van de huizenmarkt tot stand is gekomen.

 

Auteurs

Een reactie

  • Het kleurenschema en de legenda wekken overigens ook veel verwarring op. Om te beginnen bij de kleuren: geen goede schaal. Teveel tinten en niet geschikt voor kleurenblinden. Is vrij goed op te vangen door de schema’s op deze (http://colorbrewer2.net/) website te gebruiken.

    Ook is de legenda verwarrend. Het gaat uit van daling, maar is een daling van -5 dus een +5 stijging? Als je de legenda correct leest, klopt er weinig van. Ik neem aan dat een rode kleur ‘erg’ is, dus dat de prijzen dalen. Maar zeker weten doe ik het niet.

    Een legenda die van prijsverschil uitgaat en de negatieve waarden onderaan zet (en vervolgens oploopt in waarde en correcte kleuren). Je kaart vereenvoudigen. Dan hoef je ook minder uit te leggen over methoden en formules.